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Von der Bank zum Vermieter

Von der Bank zum Vermieter

Sparkasse Schwerte ist erfolgreicher Vermieter von Sozialimmobilien

Aufgrund dauerhaft niedriger Zinsen stehen viele Banken vor der Herausforderung, ihre Geschäftsmodelle weiterzuentwickeln.
Die Sparkasse Schwerte hat die passende Lösung für eine alternative Einkommensquelle gefunden. Seit 2014 baut sie erfolgreich Sozial- und Wohnimmobilien, vermietet sie und setzt so auch ein Zeichen gegen die Wohnungsnot vor Ort.

Veränderte Rahmenbedingungen können gewohnte Prozesse hemmen. Oder die Initialzündung für etwas Neues sein. Die Sparkasse Schwerte hat sich für die Chancen der zweiten Option entschieden. „2014 haben wir unser ursprüngliches Geschäftsmodell um die zusätzliche Säule ‚eigene Immobilien‘ erweitert. Wir bauen seitdem Sozial- und Wohnimmobilien und vermieten sie“, sagt Ulrich Bartscher, Vorstandschef der Sparkasse Schwerte. Eine Entscheidung mit positiven und weitreichenden Konsequenzen – für die Sparkasse und die gesamte Region. Denn der Bau neuer Immobilien hilft, Wohnungsknappheit und steigenden Mieten zu begegnen, und bietet somit eine Antwort auf eine der drängendsten Fragen unserer Zeit.

Traditionelles Geschäftsmodell stark abhängig von Zinsentwicklung

Startschuss für die Erweiterung des eigenen Geschäftsmodells war kein einzelnes Ereignis, sondern eine stetige Entwicklung: „Seit 1990 fallen die Zinsen. Dadurch ist unsere Haupteinnahmequelle, die Erzielung von Zinsüberschüssen, immer mehr unter Druck geraten“, sagt Bartscher. Hinzu kommen geringe Margen auch bei den Kreditgeschäften, von denen ebenfalls keine nennenswerte Entlastung der Einnahmen ausgeht. „Ich erwarte nicht, dass sich dieser Trend in den kommenden Jahren grundsätzlich ändert. Deshalb wollten wir uns nach alternativen Einnahmequellen umsehen“, sagt Bartscher.

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Bildquelle: AdobeStock

Von der Tribüne auf das Spielfeld

Die Lösung der Sparkasse Schwerte: Nicht nur bei der Immobilienfinanzierung unterstützen, sondern selbst investieren. Bei der Weiterentwicklung der eigenen Rolle – vom Finanzierer zum Bauherrn – war auch ein weiterer Aspekt
hilfreich. Aufgrund der niedrigen Zinsen besteht bei vielen Banken aktuell ein Liquiditätsüberschuss. Diese zusätzlichen finanziellen Mittel lassen sich sicher, sinnvoll und wertsteigernd in sogenanntes Betongold investieren. „All diese unterschiedlichen Entwicklungen haben dazu beigetragen, dass wir unseren Platz auf der Tribüne gegen eine aktive Rolle auf dem Spielfeld eingetauscht haben“, sagt Bartscher.

„Seit 1990 fallen die Zinsen. Dadurch ist unsere Haupteinnahmequelle, die Erzielung von Zinsüberschüssen, immer mehr unter Druck geraten“,

Ulrich Bartscher, Vorstandschef der Sparkasse Schwerte

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Sozialimmobilien als zentrales Zukunftsthema

Doch in welche Art von Immobilien investiert die Sparkasse? Hier rücken insbesondere Sozialimmobilien als Teil moderner Wohnquartiere in den Fokus – beispielsweise Senioren- und Pflegeimmobilien. Solche Investments sind mit Blick auf die demografische Entwicklung gerade für die Sparkassen von besonderer Bedeutung. Denn Themen wie Betreutes Wohnen oder häusliche Pflege stehen auch auf der Agenda vieler Kundinnen und Kunden weit oben. Durch gezielte Investments in diesen Bereichen rückt die Sparkasse nah ran an deren Lebenswirklichkeit. Mit positiven Effekten auch für das eigene Geschäft, dank dauerhaft stabiler Mieterträge und Renditen, die nicht abhängig sind von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank. Das unterscheidet sie von Zinsüberschüssen, der bisherigen Haupteinnahmequelle vieler Banken.

In gewohnter Umgebung bis ins hohe Alter

Bei der Entwicklung solcher Senioren- und Pflegeimmobilien ist die ganzheitliche Betrachtung entscheidend. Sie sollten so geplant und umgesetzt sein, dass sie alle Lebensphasen der künftigen Mieterinnen und Mieter miteinbeziehen. Nur wenn sie barrierefrei sind, später Betreutes Wohnen und anschließend verschiedene Pflegeszenarien ermöglichen, erfüllen sie eine der wichtigsten Voraussetzungen für viele ältere Menschen: ihre gewohnte Umgebung im Alter nicht mehr verlassen zu müssen. „Dieses Gesamtpaket können wir als erfahrener Immobilienfinanzierer und -entwickler leisten. Für uns ist perspektivisch beispielsweise auch der der Bau von Pflegeheimen vorstellbar“, sagt Bartscher.

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Ebenfalls im Fokus: Apartments und Wohnimmobilien

Bislang standen für die Sparkasse Schwerte im Rahmen ihres erweiterten Geschäftsmodells Wohnquartiere im Fokus. Mit starkem regionalem Bezug. Für Bartscher ein Schlüssel, um in den Bereichen bedarfsgerecht investieren zu können. „Wir bauen nur in Nordrhein-Westfalen, da wir uns hier auskennen. Wir konzentrieren uns auf Neubauten mit einem Volumen zwischen 5 und 25 Millionen Euro“, sagt Bartscher. „Unser erstes Projekt haben wir 2012 fertiggestellt – ein Apartmenthaus in Hamm für 80 Wohnparteien. 2016 kam ein Haus für 20 Familien in Düsseldorf dazu. Inzwischen besteht der Wohnungsbestand aus 26 fertiggestellten Gebäuden mit 586 Mietern in Düsseldorf, Hilden, Heiligenhaus, Münster, Dortmund, Hamm, Schwerte und Lünen. Dazu haben wir konkrete Planungen und Umsetzungen städtebaulicher Quartiersentwicklungen in Herne, Dortmund, Recklinghausen und Schwerte mit rd. 900 Wohneinheiten.“

„Im Idealfall könnten wir unseren Kunden irgendwann versprechen: Du hast ein Konto bei uns? Dann haben wir einen Pflegeplatz für dich!‘“

Ulrich Bartscher, Vorstandschef der Sparkasse Schwerte

Verankerung in der Region und Kundennähe als zentrale Assets

Der Neubau von Sozialimmobilien und Wohnquartieren könnte auch viele Kommunen in schwierigen Zeiten entlasten. Denn gerade in diesen Bereichen herrscht häufig Wohnungsnot, da Städten und Gemeinden aufgrund knapper
Kassen schlicht das Geld für solche Immobilienprojekte fehlt. Hier können Sparkassen einen wichtigen Beitrag leisten – nicht zuletzt, da regionale Verbundenheit und soziales Engagement vor Ort zu ihrem Markenkern zählen: „Wir möchten nicht mehr nur bei Überweisungen und Krediten für unsere Kunden da sein, sondern künftig ganz dicht dran, wenn es ums Thema Wohnen geht“, sagt Bartscher.

„Wir können nicht nur Kontoführung“

Auch die Bank-Kunden-Beziehung profitiert. „Im Idealfall sind künftig noch mehr Kundinnen und Kunden bald unsere Mieterinnen und Mieter. Das würde die gesamte Bank-Kunden-Beziehung auf ein völlig neues Qualitätsniveau heben“, sagt Bartscher. „Dann wäre die klare Botschaft: Wir können nicht nur Kontoführung, sondern kümmern uns auch um die Wohn- und Lebenssituation unserer Kunden.“

Vorzeigemodell auch für andere Banken

Den Weg, den die Sparkasse Schwerte bereits geht, könnte auch für andere Sparkassen und Banken lohnenswert sein. Profitieren würden davon letztlich alle: die Kommunen, die Investitionen in dringend benötigte Immobilien nicht selber leisten müssten. Die Sparkassen von einer zusätzlichen Einnahmequelle, die zu ihrer sozialen und gesellschaftlichen Ausrichtung passt. Und natürlich alle mit einem Sparkassen-Konto, für die sich die Stärkung der Bank-
Kunden-Beziehung direkt auszahlt – beispielsweise durch neue Produktinnovationen.

„Im Idealfall könnten wir unseren Kunden dann irgendwann versprechen: ‚Du hast ein Konto bei uns? Dann haben wir einen Pflegeplatz für dich!‘“, sagt Bartscher. Mit Blick auf das aktuell knappe Angebot in diesem Bereich ist das für viele sicher nicht die schlechteste Nachricht.