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DAL Corporate-Blog

 
 
22.06.2016
von: Werner Düll

Altenheim EXPO 2016: Spannende Fakten zum Thema Immobilien-Leasing

Ein ausreichendes und „bezahlbares“ Angebot an stationären Pflegeplätzen erhöht die Standortqualität jeder Kommune. Doch die Betreiber haben mit vielen Herausforderungen zu kämpfen. Zum Beispiel wachsendem Investitionsstau, neuen regulatorischen Anforderungen oder der Verknappung langfristiger Kredite. Angesichts der denkbaren Finanzierungsmodelle stellt sich die Frage nach der individuell besten Finanzierungsform, wenn der eigene Bestand erweitert, saniert oder modernisiert werden soll. 

Die „richtige“ Antwort fällt oft schwer. Denn aufgrund des langfristigen Charakters einer Immobilien-Investition und deren Amortisation sollte die heute getroffene Finanzierungsentscheidung auch in 10 oder 20 Jahren noch richtig sein. Dabei besteht die wesentliche Herausforderung für den Betreiber darin, seine eigenen Belange mit den Interessen und Möglichkeiten des Finanziers oder des Vermieters in Einklang zu bringen. Konkret: Der mit der Finanzierung eines Neubaus oder einer Umbaumaßnahme entstehende Kapitaldienst bzw. Mietaufwand ist so zu bemessen, dass dieser über den Investitionskostenanteil am Pflegesatz dauerhaft und wettbewerbsgerecht gedeckt werden kann. Ein Teil der Investitionskosten wird dabei für die Finanzierung des Inventars und die Instandhaltung der Einrichtung benötigt. Trotz dieses allen Betreibern gemeinsamen Ansatzes erfordern unterschiedliche Betreiberstrukturen, Unternehmensgrößen und z. B. auch die unterschiedlich stark ausgeprägten Gewinnerzielungsabsichten unterschiedliche Finanzierungstrategien. Insbesondere die großen privaten Anbieter im Pflegebereich verfolgen im Hinblick auf Wachstum und Wertschöpfung oft das Ziel, ausschließlich als Betreiber in Erscheinung zu treten. Eigener Immobilienbesitz kommt für sie daher nicht infrage, sondern ausschließlich Miet-, Fonds- oder Leasingmodelle. 

Die Sanierung eines innerstädtischen Pflegeheimes im laufenden Betrieb hat das Johannesstift Gießen realisiert. Die Finanzierung mehrerer Bauabschnitte erfolgte über Immobilien-Leasing. Die DAL sorgte mit Baumanagement-Services für Kosten-, Termin- und Qualitätssicherung des Vorhabens.
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Im Bereich der mittelgroßen Betreiber besteht eher die Wahl zwischen der klassischen Fremdfinanzierung, Immobilien-Leasing und Fonds-/Investorenlösungen. Falls eigener Immobilienbesitz vorhanden ist, stellt sich oft „nur“ die Frage nach dem geeigneten Finanzierungspartner. Immobilieneigentum kann aber auch, z. B. in Kombination mit Immobilien- Leasing, zur Wachstumsfinanzierung herangezogen werden, ohne die eigenen Kreditlinien zu belasten. Gleichzeitig können, falls vorhanden, stille Reserven im Anlagevermögen realisiert werden. Hierdurch lässt sich die geplante Expansion leichter finanzieren und gleichzeitig die Verschuldung des Unternehmens reduzieren. Geeignet hierfür sind die bereits bekannten und am Markt etablierten Sale-and-Lease-Back-Strukturen (SLB). Unter Einräumung eines Erbbaurechtes können diese Modelle auch bei Organisationen, denen ihre Satzung die Veräußerung eigener Immobilien untersagt, realisiert werden. Immobilien-Leasing ist also eine Finanzierungsform, die – je nach Modell – die Vorteile eigenen Immobilien-Besitzes mit denen einer Investorenlösung verbindet.

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Maßstab bei der Strukturierung des am besten geeigneten Leasingmodells sind die individuellen Anforderungen und Ziele des Betreibers und potenziellen Leasingnehmers. Diese müssen selbstverständlich mit den gesetzlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen im Einklang stehen und dürfen die Finanzierbarkeit des Objektes nicht beeinträchtigen. Immobilien-Leasing wird vermehrt von „mittelständischen“ Betreibern nachgefragt, die nutzungskonforme Vertragslaufzeiten zwischen 20 und 30 Jahren sowie eine in der Regel 100 %ige Finanzierung des Objektes erhalten. Oft reichen diese beiden Aspekte schon, um Immobilien-Leasing in die anstehenden Finanzierungsüberlegungen miteinzubeziehen. Hinzu kommt aber noch: Anders als beim klassischen Investoren-Mietvertrag erhält der Leasingnehmer auf Wunsch zusätzlich ein Ankaufsrecht. Damit partizipiert er an einer positiven Wertentwicklung der Immobilie.

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Andere Aspekte wie z. B. Bilanzneutralität, Vermögenstransfers im Familienkreis, die Realisierung von Veräußerungsgewinnen bei SLB-Modellen, die Nutzung von Know-How im Bereich Planung, Bau oder Umbau von Senioren-Immobilien oder auch die Einbindung von Fördermitteln können alleine oder in Kombination den Ausschlag für eine Entscheidung pro Leasing geben. Gerade im Moment hat die Branche noch einen weiteren Aspekt im Blick: In Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus bietet es sich an, sich langfristig gegen Zins- und Mieterhöhungen abzusichern. Im Unterschied zu gewerblichen Miet- oder auch Fondsmodellen, die häufig Indexregelungen im Mietvertrag vorsehen, bietet Immobilien-Leasing diese Sicherheit. Natürlich müssen, wie bei jeder Finanzierungsform, auch im Zusammenhang mit der Umsetzung einer Immobilien-Leasingtransaktion bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Neben einer interessanten Makro- und Mikrolage der (geplanten) Einrichtung muss ein entsprechender Bedarf an Pflegeplätzen vor Ort nachgewiesen werden. Ideal ist eine Hausgröße von 80-100 Plätzen bei Bau- bzw. Erwerbskosten, die in einem angemessenen Verhältnis zu den realisierbaren Investitionskosten stehen. Leasing ist in vielen Fällen eine interessante Finanzierungsform für ein Alten- und Pflegeheim, denn es verbindet die Vorteile einer langfristigen Fremdfinanzierung mit denen eines langfristigen gewerblichen Mietvertrages.




Werner Düll ist seit 2014 Leiter unseres Kompetenzzentrums Sozialimmobilien.

Werner Düll

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