In Deutschland gibt es nach Angaben des Instituts für Wohnen und Umwelt rund zwei Millionen Nichtwohngebäude, die beheizt oder klimatisiert werden, also im Mittelpunkt der Energie- und Klimaschutzpolitik stehen. Davon sind 58 Prozent vor 1979 gebaut worden, weitere 38 Prozent in den vier Jahrzehnten bis 2009 und lediglich vier Prozent seit dem Jahr 2010. Bei einer Vielzahl der Gebäude ist insofern der technische Stand in energetischer Hinsicht veraltet. Beispielsweise entsprechen die Dämmungen nicht mehr aktuellen energetischen Anforderungen. Dadurch vergrößert sich der Energieeinsatz und damit die CO2-Emissionen, was wiederum angesichts steigender Energiepreise nicht nur die die wirtschaftliche sondern auch die Nachhaltigkeitsbilanz von Unternehmen verschlechtert. Doch wie können Unternehmen ihre eigene Nachhaltigkeitsbilanz verbessern – und welche Rolle spielt hierbei die Unternehmensimmobilie?
Als Handlungsalternativen bestehen grundsätzlich zwei Möglichkeiten: den Bestand energetisch zu optimieren – oder mit einem Neubau modernste Standards in der energetischen Gebäudeeffizienz zu nutzen. Letzteres ermöglicht gleichzeitig, über Flächenreduktion (z.B. wegen New Work, Digitalisierung oder Automatisierung) weitere CO2-Reduktionen herbeizuführen.
Beim Bau eines neuen Gebäudes können Unternehmen beispielsweise bei der Wärmedämmung – Wände, Fenster und Dach –, der Heizungs- und Klimatechnik sowie bei der Beleuchtung schon bei der Planung die Nachhaltigkeitsanforderungen mit berücksichtigen. Maßstab für ein nachhaltiges Gebäude kann die transparente Zertifizierung von (Gewerbe-)Immobilien, beispielsweise nach den Standards der DGNB (Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen) sein. Sie vergibt seit 2009 ein Umwelt- und Klimazertifikat für Gebäude. Gebäude mit einem DGNB-Zertifikat erfüllen hohe Anforderungen hinsichtlich der Nachhaltigkeit.
Es gibt unter anderem Zertifikate für Neubauten, Bestandsbauten/Sanierung und für den effizienten Betrieb von Gebäuden. Mit einer solchen Zertifizierung kann das Erreichte transparent dokumentiert werden. Außerdem wird nachgehalten, dass etwaig große Ambitionen in der Planungsphase in der späteren Bauausführung nicht wieder kostengetrieben reduziert werden. Darüber hinaus kann mittels einer Zertifizierung auch der Wert des Gebäudes gesteigert werden.
Nachhaltigkeitsmaßnahmen im Immobilienbereich sind mit höheren Baukosten verbunden. Mit Blick auf die gesamten Lebenszykluskosten eines Gebäudes stehen den höheren Baukosten jedoch geringere laufende Betriebskosten und die Wertsteigerung der Immobilie gegenüber. Dies macht die Anfangsinvestitionen in die Nachhaltigkeit, zusätzlich zu den ökologischen, auch unter ökonomischen Gesichtspunkten rentabel.
Zu einer guten Vorabplanung gehört daher immer der Vergleich verschiedener Varianten von Neubauten und Bestandssanierungen, die sich durch unterschiedliche Klimabilanzen und Lebenszykluskosten auszeichnen. Thermische Gebäudesimulationen, durch die das Verhalten der Gebäude in der Zukunft (z. B. Stromverbrauch, Heizkosten, klimatischer Komfort, etc.) prognostiziert wird, ermöglichen Unternehmen eine individuell passende und transparente Grundlage für ihre Investitionsentscheidungen.
Auch bei Bestandsimmobilien erhöht das GEG die Anforderungen hinsichtlich der Energieeffizienz und sieht Nachrüstpflichten vor. Sinkende CO2-Emissionen sind vor allem durch die Sanierung und Optimierung dieser Immobilien mit einer zeitgemäßen energetischen Wärmedämmung oder neuen Heizung zu erreichen. Auch die Beleuchtung lässt sich oft und einfach optimieren.
Dabei muss nicht zwingend das komplette Firmengebäude saniert werden. Häufig tragen schon einzelne Maßnahmen dazu bei, die Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes deutlich zu verbessern – etwa durch den Austausch von Fenstern oder der Modernisierung der Beleuchtung oder eines Konzeptes zur Vermeidung beziehungsweise Nutzung von Abwärme sowie durch die Festlegung einiger Verhaltensregeln für die Beschäftigten.
Das Einsparpotential an fossiler Heizenergie – und damit an CO2 – ist beträchtlich: Eine Fassadendämmung senkt den Verbrauch um rund 19 Prozent, die Dämmung der Kellerdecke bringt fünf Prozent Einsparung, die Dämmung der oberen Geschossdecke sowie der Austausch der Fenster jeweils sieben Prozent. Grundlage eines solchen Revitalisierungs-Investments sollte aus Unternehmensperspektive stets die kritische Bestandsaufnahme und Analyse etwa von Lebens- und Nutzungszyklus, der Laufzeitkosten, potenziellen Fördermaßnahmen und Steuervorteilen sein.
Dass die Nachhaltigkeit eines Gebäudes auch auf die Rendite einzahlen kann, zeigt eine Studie des Immobiliendienstleisters Catella. Demnach lassen sich für nachhaltige Gebäude höhere Mieten durchsetzen, weil solche Immobilien vor allem Mieter mit guter Bonität anziehen. Außerdem können Green Buildings meist zu einem höheren Preis verkauft werden als Immobilien mit einem negativen ökologischen Fußabdruck. Denn Käufer rechnen damit, dass sich die energetischen Vorgaben für den Gebäudebestand in Zukunft weiter verschärfen werden. Nachhaltige Immobilien – ob Neubau oder sanierter Bestand – dienen insofern nicht nur der Nachhaltigkeitsbilanz von Unternehmen, sondern sind auch deutlich zukunftssicherer als konventionelle Gebäude.
