Die Abgabenordnung ist ein Mantelgesetz für die Steuergesetze. § 39 AO regelt, unter welchen Bedingungen Wirtschaftsgüter bei wem bilanziert werden (steuerliche Zurechnung). Grundsätzlich knüpft die Bilanzierungspflicht am zivilrechtlichen Eigentum an. In den Fällen, in denen das wirtschaftliche Eigentum vom zivilrechtlichen Eigentum abweicht, geht jedoch das wirtschaftliche Eigentum vor. In diesen Fällen erfasst der wirtschaftliche Eigentümer das betreffende Wirtschaftsgut in seiner Bilanz. Bei allen Leasing-Verträgen, die den Regeln der steuerlichen Leasing-Erlasse entsprechen ist der Leasing-Geber wirtschaftlicher Eigentümer des Leasing-Objektes. Wird von den Regeln abgewichen, kann es sein, dass der Leasing-Nehmer zum wirtschaftlichen Eigentümer wird. In diesen Fällen nimmt er das Leasing-Objekt in seiner Bilanz auf. Beispiel: bei einem Teilamortisationsvertrag beträgt die Mietdauer mehr als 90 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer.
Mit der rechtsverbindlich unterzeichneten Abnahmeerklärung bestätigt der Leasing-Nehmer, dass der Lieferant das bestellte Leasing-Objekt vollständig und wie vertraglich vereinbart in einwandfreiem gebrauchsfertigen Zustand geliefert hat. Die Betriebsbereitschaft ist gegeben. Mit der Abnahme beginnt die Laufzeit des Leasing-Vertrags.
Der auf einem Zinssatz basierende Faktor, mit dem in der Zukunft liegende Forderungen (zum Beispiel künftige Leasing-Raten) auf einen Gegenwartswert umgerechnet (abgezinst) werden.
AfA oder Absetzung für Abnutzung sind die steuerlichen Begriffe für die Abschreibung von Wirtschaftsgütern. Zur möglichst einheitlichen Ermittlung von Abschreibungszeiten veröffentlicht das Bundesministerium der Finanzen sogenannte Afa-Tabellen, in denen nahezu alle Investitionsgüter, die sich durch Gebrauch oder im Laufe der Zeit abnutzen (zum Beispiel Gebäude und mobile Ausrüstungsgüter, jedoch keine Grundstücke), erfasst sind. Die Tabellen enthalten die sogenannte „betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer“ für die Wirtschaftsgüter. Wirtschaftsgüter die allgemein verwendbar, also keiner bestimmten Branche zuzuordnen sind, erscheinen in der AfA-Tabelle für „Allgemein verwendbare Wirtschaftsgüter“ (AV). In den sogenannten „Branchentabellen“ erscheinen Wirtschaftsgüter, deren Einsatz bestimmten Branchen zuzuordnen ist. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer kann bei besonderer Nutzungsintensität (z.B. Mehrschichtnutzung) zu verkürzten AfA-Zeiten führen. Für Gebäude sieht das Einkommensteuergesetz besondere Afa-Sätze vor. So werden Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen mit 3 % p.a. abgeschrieben, wenn der entsprechende Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt wurde. Für die Frage, ob nach den Leasing-Erlassen der Leasing-Nehmer oder der Leasing-Geber das Leasing-Objekt bilanziert, ist die Leasing-Vertragslaufzeit im Verhältnis zur betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer ein entscheidendes Kriterium. Die in den Afa-Tabellen ausgewiesenen Afa-Zeiten gelten für die Finanzverwaltung in diesem Zusammenhang grundsätzlich als verbindlich.
In der Regel führen die Regelungen in Leasing-Verträgen für handels- und steuerrechtliche Zwecke dazu, dass das Leasing-Objekt dem Leasing-Geber zugerechnet wird. Umgangssprachlich spricht man von „erlasskonformen“ Leasing-Verträgen. Eine Aktivierung beim Leasing-Nehmer erfolgt dann nicht, Leasing-Objekte sind insoweit bilanzneutral.
Regelmäßig finanziert die Leasinggesellschaft jedes einzelne Leasingengagement zu 100 % bei einem Kreditinstitut. In Verbindung mit Leasing-Verträgen bedeutet der Begriff Amortisation, inwieweit der Leasing-Nehmer mit seinen Zahlungen – je nach Leasing-Vertragstyp – die Investitionskosten abdeckt. So decken seine Zahlungen bei sogenannten Vollamortisations-Leasingverträgen die gesamten Investitionskosten des Leasing-Gebers ab. Bei sogenannten Teilamortisationsverträgen, die der Regelfall bei Immobilien-Leasing sind, wird lediglich ein Teil der Gesamtinvestitionskosten durch die Leasing-Raten abgedeckt.
Recht des Leasinggebers das Leasingobjekt dem Leasingnehmer zu einem bestimmten Zeitpunkt und einem fest vereinbarten Kaufpreis zu verkaufen. (Optionsrecht, Option für den Leasinggeber).
Unter dem Ankaufspreis wird im Allgemeinen der Kaufpreis verstanden, der bei Ausübung einer Kaufoption vereinbart wird
Das Ankaufsrecht ist eine Kaufoption. Das Ankaufsrecht ist eine dem Leasing-Nehmer eingeräumte Option, mit der er sich das Eigentum am Leasing-Objekt sichern kann. Dieses Recht kann, muss aber nicht ausgeübt werden.
Der Leasing-Nehmer erhält bereits bei Vertragsabschluss ein grundbuchlich gesichertes Ankaufsrecht am Leasing-Objekt zum Restbuchwert. Das Ankaufsrecht kann zum Vertragsende ausgeübt werden.
Die Anschaffungskosten schließen den Kaufpreis für das Leasing-Objekt, sowie ggf. Nebenkosten ein. Die Anschaffungskosten bilden die Berechnungsgrundlage für die Leasing-Zahlungen.
Ein Anschluss-Leasing-Vertrag wird zum Ende eines Leasing-Vertrages abgeschlossen, wenn der Leasing-Nehmer das Wirtschaftsgut weiter nutzen und auch weiter leasen möchte. Die Leasingzahlungen sind deutlich niedriger als beim Ursprungsvertrag.
Das Anwartschaftsrecht ist ein in der Zukunft liegendes Recht auf Eigentumserwerb. Bis zu diesem Zeitpunkt sind meistens weitere Bedingungen zu erfüllen. Beispielsweise wird ein Anwartschaftsrecht mit Anzahlungen oder Zahlung von Mietkaufraten erworben. Der Eigentumsübergang erfolgt dann mit Zahlung des Restkaufpreises oder aller vereinbarten Mietkaufraten.
Leasing-Nehmer und Lieferant vereinbaren Anzahlungen die vor Lieferung und vor Beginn des Leasing-Vertrages zu leisten sind. Die Leasing-Gesellschaft kann diese Anzahlungen für den Leasing-Nehmer im Rahmen vertraglicher Vereinbarungen leisten. Die Zinsen für Anzahlungen (Vorfinanzierung) werden dem Leasing-Nehmer belastet. Wenn der Leasing-Nehmer die Anzahlungen im eigenen Namen leistet erwirbt er ein Anwartschaftsrecht auf Eigentumserwerb. In Verbindung mit einem Leasing-Vertrag wird das Anwartschaftsrecht auf die Leasing-Gesellschaft übertragen, damit die Leasing-Gesellschaft überhaupt Eigentum erwerben kann. Leasing-Gesellschaft, Leasing-Nehmer und Lieferant vereinbaren, dass die Anzahlung des Leasing-Nehmers als von der Leasing-Gesellschaft geleistet betrachtet wird.
Auf Wunsch des Bauherren oder aus städtebaulicher Erfordernis wird häufig der optimale Bau-Entwurf über einen Wettbewerb ermittelt. Das Dienstleistungsspektrum beinhaltet die Verfahrensauswahl, die komplette Verfahrensdurchführung und insbesondere die qualifizierte Vorprüfung der eingereichten Arbeiten. Dies stellt sicher, dass neben den städtebaulichen Rahmenbedingungen vor allem die Anforderungen des Kunden an Architektur und Funktionalität im Vordergrund stehen.
Bankauskünfte sind ein Baustein einer qualifizierten Bonitätsprüfung und werden von den Leasing-Gesellschaften bei den Hausbanken angefordert. Nicht im Handelsregister eingetragene Leasing-Nehmer erteilen vor Einholung der Auskunft hierzu ihre Zustimmung.
Künftig fällig werdende Zahlungen (Ein- und Auszahlungen) werden abgezinst als Gegenwartswert dargestellt. Damit können künftige Zahlungen mit unterschiedlichen Laufzeiten, Beträgen oder Terminen vergleichbar gemacht werden. Die Barwertberechnung hat bei Leasingverträgen unter IAS/IFRS- und US-GAAP – Regularien eine besondere Bedeutung (Barwerttest). Ebenso bei Forderungskaufverträgen.
Bei Neu- oder Umbau einer Immobilie kann ein auf die Wünsche und Bedürfnisse des Leasing-Nehmers abgestimmter Beratungsvertrag abgeschlossen werden. Wichtige Bestandteile sind unter anderem: Qualitätskontrolle, Termin- und Kostenüberwachung, die Freigabe der Rechnungen sowie Leistungsabnahme und Übergabe. So bleiben die Interessen des Leasing-Nehmers gegenüber Planern, Bauaufsicht und ausführenden Firmen gewahrt.
Baumanagement ist die Gesamtheit von Führungsaufgaben, -organisation, -techniken und –mitteln für die Abwicklung eines Projekts. Damit ist Baumanagement eine maßgeschneiderte projektbegleitende Dienstleistung für Kunden, die sich für das Leasing einer Immobilie entschieden haben. Es entlastet den Leasing-Nehmer von allen Bauherrenaufgaben. Der Leasing-Geber übernimmt Verantwortung und Kompetenz für folgende Leistungen bei der Durchführung des Bauvorhabens: Grundstücksbewertung, Auswahl von Lieferanten, Qualitätskontrolle und die Unterstützung in juristischen, steuerlichen und technischen Fragen bis zur Fertigstellung. „Baucontrolling“ ist Bestandteil des Baumanagement. Das Baumanagement kann in Kooperation mit den vom Leasing-Nehmer ausgewählten Architekten/Fachingenieuren erfolgen.
Im Falle einer Beschädigung des Leasing-Objektes trägt der Leasing-Nehmer die Kosten für die Schadensbehebung. Das Schadensrisiko beginnt mit dem vereinbarten Gefahrenübergang. Der Leasingnehmer haftet für alle von ihm verursachten Schäden.
Bei den meisten geplanten Leasing-Investitionen bestellt zunächst der Kunde (= Künftiger Leasing-Nehmer) das Wirtschaftsgut beim Lieferanten. Nach Abschluss des Leasing-Vertrages tritt der Leasing-Geber in die Bestellung des Kunden ein. Mit Bezahlung der Lieferantenrechnung durch den Leasing-Geber wird diesem vom Lieferanten das Eigentum am Wirtschaftsgut direkt übertragen.
Ist in der Regel identisch mit der sich aus der amtlichen AfA-Tabelle (bei einschichtiger Nutzung) ergebenden Nutzungsdauer für Wirtschaftsgüter. Bei mehrschichtiger Nutzung reduziert sich die AfA-Zeit der in den Branchentabellen aufgeführten Wirtschaftsgüter.
Betriebsvorrichtungen sind alle Vorrichtungen einer Betriebsanlage, die in enger Beziehung zu dem auf dem Grundstück ausgeübten Gewerbe stehen. Betriebsvorrichtungen mit dieser Definition gelten als Mobilien und sind leasingfähig. Eine exakte Trennung zwischen Gebäude und Betriebsvorrichtungen ist aus steuerlichen Gründen wichtig. Betriebsvorrichtungen können zum Beispiel sein: Lastenaufzüge oder Hochregallager.
Bezeichnung für das Leasing von Großprojekten – beispielsweise von Schiffen, Flugzeugen, Kraftwerken und Immobilien.
Die US-GAAP-Regeln sind Bilanzierungs- und Anwendungsvorschriften für Unternehmen und privatrechtliche Organisationen in den USA (einschließlich im Ausland tätiger Tochtergesellschaften). Die US-GAAP-Regeln enthalten u.a. auch Prüfkriterien, nach denen festgestellt wird, ob Leasinginvestitionen beim Leasing-Geber oder beim Leasing-Nehmer zu bilanzieren sind (SFAS 13).
Unter Bilanzmanagement versteht man grundsätzlich die Gestaltung rechnungslegungsrelevanter Vorgänge in der für bilanzielle Kennzahlensysteme möglichst günstigen Weise. So ist es z.B. in Bezug auf die Eigenkapitalquote für den Leasing-Nehmer zumeist günstig, wenn das Leasingobjekt nicht in seiner Bilanz enthalten ist. --> siehe auch „Off-Balance-Effekt“
Der Leasing-Geber aktiviert in der Regel das Investitionsobjekt. Somit ist die Investition für den Leasing-Nehmer bilanzneutral, d.h. weder das Investitionsgut noch die Verbindlichkeiten werden beim Leasing-Nehmer bilanziert. Die Eigenkapitalquote und der Verschuldungsgrad verändern sich nicht. Laufende Leasingaufwendungen erscheinen in der Gewinn- und Verlustrechnung. Leasingverpflichtungen finden ggf. im Anhang des jeweiligen Jahresabschlusses Erwähnung.
Gesetz zur Modernisierung des Bilanzrechts (Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz).
Im Fall von Buy-and-lease kauft die Leasing-Gesellschaft das vom künftigen Leasing-Nehmer zu nutzende Wirtschaftsgut (Mobilie oder Immobilie) direkt.
Leasing-Verträge werden häufig mit Dienstleistungen „rund um die Investition“ ergänzt. Daraus entsteht ein Mehrwert für den Kunden. Die Dienstleistungspalette reicht von Baumanagement bis objektspezifischen Versicherungen.
In Verbindung mit Immobilien-Leasing-Verträgen gelten vergleichbare Eigentums-Regelungen wie beim Mobilien-Leasing. Beim Immobilien-Leasing tritt als Leasing-Geber häufig eine für eine bestimmte Immobilie gegründete Objektgesellschaft in Erscheinung, die zivilrechtliche und wirtschaftliche Eigentümerin der Immobilie ist. Details zur Zurechnung (Bilanzierung) sind in den Immobilien-Leasing-Erlassen des Bundesministeriums der Finanzen geregelt.
In Verbindung mit Leasinginvestitionen sind die beiden folgenden Begriffe zum Eigentum besonders wichtig:
1. Zivilrechtliches (juristisches) Eigentum: Der Leasing-Geber wird mit Einigung und Übergabe zivilrechtlicher Eigentümer des Wirtschaftsgutes (§ 929 BGB).
Neben anderen Kriterien, ist der Leasing-Geber wirtschaftlicher Eigentümer eines Wirtschafsgutes wenn die unkündbare Grundmietzeit nicht über 90 % der AfA-Dauer hinausgeht und 40 % der AfA-Dauer nicht unterschreitet. Details zur Zurechnung (Bilanzierung) sind in den Mobilien-Leasing-Erlassen des Bundesministeriums der Finanzen geregelt.
2. Wirtschaftliches Eigentum: Wirtschaftlicher Eigentümer ist derjenige, der für die gesamte gewöhnliche Nutzungsdauer die tatsächliche Herrschaft an einem Wirtschaftsgut ausübt. Das kann auch ein anderer als der zivilrechtliche Eigentümer sein. Der wirtschaftliche Eigentümer bilanziert i.d.R. das Wirtschaftsgut (§ 39 AO, § 246 Abs. 1 Satz 2 HGB).
Das Einbringungsmodell ermöglicht die Übertragung einer Immobilie von Leasing-Nehmer an den Leasing-Geber zum steuerlichen Buchwert. Hierzu beteiligt sich der Einbringende (LN) an der Leasing-Gesellschaft als Kommanditist und überträgt die Immobilie gegen Gewährung von Gesellschafterrechten auf die Leasingobjektgesellschaft. Durch eine anschließende Beleihung des Leasingobjekts (Bankenfinanzierung) und der damit realisierten Liquidität kann der Einbringende Gesellschafter (LN) eine entsprechende Entnahme tätigen.
Jeder Leasing-Vertrag endet mit Rückgabe des Objektes an die Leasing-Gesellschaft. Vor dem Ende eines Vertrages wird allerdings verhandelt, ob bei weiterer Nutzung des Objektes der Vertrag verlängert oder ob das Objekt an den Leasing-Nehmer oder einen Dritten verkauft werden soll. Es gibt Leasing-Verträge mit einem fest vereinbarten Laufzeitende oder mit automatischen Verlängerungen, die keiner besonderen Verhandlung bedürfen. Bei Immobilien-Leasing kann das Objekt in der Regel vom Leasing-Nehmer zum steuerlichen Restbuchwert übernommen werden, dieser ist über die Laufzeit der 1. MP bereits über Mieterdarlehenszahlungen angespart, so dass keine weitere Zahlung mehr vom Leasing-Nehmer erforderlich ist. Der Leasing-Nehmer übernimmt das Objekt dann im Rahmen der Ausübung seines Ankaufrechts. Unabhängig hiervon besteht die Möglichkeit der Fortführung des Leasing-Vertrages über die Laufzeit einer 2. MP mit anschließendem Ankausrecht.
Unter Facility-Management versteht man ein umfassendes Dienstleistungspaket rund um die Immobilie. Hierzu zählen im allgemeinen Verwaltungs- und finanzwirtschaftliche Aufgaben ebenso wie Leistungen zur Pflege, Instand- und Werterhaltung. Im Rahmen von Immobilien-Leasing-Verträgen können Leasing-Geber die Verantwortung für große Teile des Leistungspakets übernehmen.
Die im Rahmen der steuerlichen Leasing-Erlasse abgeschlossenen Leasing-Verträge werden in Deutschland formal als Finanzierungs-Leasing-Verträge bezeichnet, obwohl Leasing eine Nutzungsüberlassung und keine traditionelle Finanzierungsfunktion beinhaltet.
Die Forfaitierung ist eine wichtige (Re-) Finanzierungsform von Leasing-Gesellschaften. Aus der Sicht der Leasing-Geber wird unter Forfaitierung der Verkauf von Leasing-Forderungen und aus der Sicht der refinanzierenden Institute (i.d.R. Banken) der Ankauf von Leasingforderungen aus abgeschlossenen Leasing-Verträgen verstanden. Mit dem Verkauf der Leasingforderungen geht i.d.R. auch das Ausfallrisiko (Bonitätsrisiko) der Leasing-Nehmer auf das Finanzinstitut über. Der Leasing-Geber haftet jedoch weiterhin für den Bestand der Leasing-Forderung (Veritätsrisiko).
In Verbindung mit einem Leasing-Objekt bedeutet Fungibilität die Dritt- oder Wiederverwertbarkeit des Investitionsgutes. Ein Leasing-Objekt ist dann wenig oder überhaupt nicht fungibel, wenn es nur bei einem bestimmten Anwender eingesetzt werden kann. Der Leasing-Geber kann nur dann wirtschaftlicher Eigentümer eines Objekts sein, wenn es sich um ein fungibles Wirtschaftsgut handelt. Sollte dies ausnahmsweise nicht der Fall sein, hat der Leasing-Nehmer das Leasing-Objekt zu bilanzieren. Man spricht dann von Spezial-Leasing.
Mit der Abnahmeerklärung bestätigt der Leasing-Nehmer den Empfang eines einwandfreien und gebrauchsfähigen Objektes. Er verpflichtet sich dazu, während der Laufzeit des Vertrages die Wartungsempfehlungen des Herstellers einzuhalten und stets für die Aufrechterhaltung der Gebrauchsfähigkeit zu sorgen. Das schließt zum Vertragsende die Rückgabe des Objekts in funktionsfähigem Zustand ein.
Bei Einschaltung eines Generalplaners liegt die gesamte Verantwortung einschließlich Haftung und Gewährleistung für alle Planungsleistungen sowie für die Überwachung der Bauausführung in einer Hand. Dem Generalplaner steht es frei, alle Planungsleistungen mit eigenen Mitarbeitern zu erfüllen. Fallweise kann der Fachplaner im Nachunternehmerverhältnis für diejenigen Aufgaben weitere Unternehmen einschalten, die zu leisten er nicht imstande ist, wobei sich der Auftraggeber i. d. R. ein Mitspracherecht bei der Auswahl vorbehält.
Der Generalübernehmer unterscheidet sich zum Generalunternehmer dadurch, dass er keienrlei Planungs- und Ausführungsleistungen in eigenem Betrieb erbringt.
Ein Generalübernehmervertrag kommt beim Neubau-Leasing für Kunden in Betracht, die über eine eigene Baukompetenz verfügen und damit die Leistungen der DAL Bautec nicht in Anspruch nehmen wollen. Dieser Vertrag regelt die Planung und Errichtung der Immobilie im Namen und auf Rechnung des Leasing-Nehmers.
Ein Generalunternehmer übernimmt das Gesamtpaket (oder auch nur Einzelpakete wie z. B. Technische Gebäudeausrüstung) der für das Projekt nötigen Bauleistungen. Häufig übernimmt der Generalunternehmer auch die Ausführplanung und eine Kosten- und Terminzusage unter Vereinbarung einer Vertragsstrafe bei Nichteinhaltung.
Bei Immobilien-Investitionen enthalten die Gesamtinvestitionskosten alle aktivierungsfähigen Aufwendungen zur Anschaffung bzw. Herstellung des Objektes. Hierzu zählen insbesondere die Anschaffungskosten des Grundstücks sowie die Herstellungskosten für das Gebäude. Die Gesamtinvestitionskosten beinhalten auch sämtliche Nebenkosten. Betriebsvorrichtungen im steuerlichen Sinne sind in den Gesamtinvestitionskosten des lmmobilien-Leasing-Vertrages nicht enthalten. Für Betriebsvorrichtungen können Mobilien-Leasing-Verträge abgeschlossen werden.
Typisch für Leasing-Verträge ist, dass der Leasing-Geber alle Rechte und Pflichten aus dem Liefervertrag, darin enthalten auch die Gewährleistungsansprüche, an den Leasing-Nehmer abtritt. Dieser kann also wie ein Käufer etwaige Garantie- und Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Hersteller oder Lieferanten einfordern. Zum Ende des Leasing-Vertrages erfolgt eine Rückübertragung der Rechte und Pflichten an den Leasing-Geber. Auch bei Immobilienleasing werden die Gewährleistungsansprüche vom Leasing-Geber an den Leasing-Nehmer abgetreten.
Aus bilanzieller Sicht hat die unkündbare Grundmietzeit von Leasing-Verträgen eine hohe Bedeutung, da die Leasing-Erlasse u.a. an das Verhältnis von unkündbarer Grundmietzeit zur AfA-Dauer anknüpfen.
Die IAS/IFRS (International Accounting Standards/International Financial Reporting Standards) sind das internationale Pendant zu den US-amerikanischen Rechnungslegungsvorschriften US-GAAP. Gemäß den IAS/IFRS Regelungen müssen kapitalmarktorientierte Gesellschaften innerhalb der EU ihre Konzernabschlüsse nach den IAS/IFRS-Standards erstellen. Die IAS/IFRS-Standards beinhalten in IAS 17 auch Prüfkriterien, nach denen festgestellt wird, ob Leasinginvestitionen beim Leasing-Geber oder beim Leasing-Nehmer zu bilanzieren sind.
Für Gebäude und Grundstücke können Immobilien-Leasing-Verträge abgeschlossen werden. Folgende Varianten sind am häufigsten anzutreffen:
1. Die Leasing-Gesellschaft erwirbt Grundstück und Gebäude und schließt mit dem Leasing-Nehmer einen Leasing-Vertrag ab.
2. Die Leasing-Gesellschaft erwirbt das Grundstück, errichtet als „Bauherr“ das vom Leasing-Nehmer gewünschte Gebäude und schließt darüber einen Leasing-Vertrag ab.
Maßgeblich für die Zurechnung (Bilanzierung) der Immobilie sind die Bestimmungen der Immobilien-Leasing-Erlasse.
Zur Optimierung der Gestaltung von Immobilien-Leasing-Verträgen tritt als Leasing-Geber eine eigens für den Leasing-Vertrag gegründete Objektgesellschaft in Erscheinung, deren Gesellschafter die Leasing-Gesellschaft und häufig zudem auch der jeweilige Leasing-Nehmer ist.
Der Leasing-Nehmer ist vertraglich verpflichtet, das Leasing-Objekt funktionstüchtig zu erhalten, es instand setzen und warten zu lassen. Die daraus entstehenden Kosten trägt der Leasing-Nehmer.
Bei Vollamortisationsverträgen kann eine Kaufoption vereinbart werden. Sie gibt dem Leasing-Nehmer das Recht, den Leasing-Gegenstand nach Ablauf des Leasing-Vertrages zu kaufen. Kaufpreis ist dabei der Restbuchwert oder der geringere gemeine Wert (Zeitwert). Der Zeitwert kann erst dann ermittelt werden, wenn der Leasing-Gegenstand tatsächlich zum Verkauf ansteht. Bei Immobilienleasingverträgen erhält der Leasing-Nehmer ein Ankaufsrecht am Leasingobjekt, das zu bestimmten im Voraus festgelegten Zeitpunkten ausgeübt werden kann (i.d.R. bei Ende der Mietvertragslaufzeit).
Unter Kommunal-Leasing werden Leasinginvestitionen der Kommunen oder - im erweiterten Sinn – der Körperschaften öffentlichen Rechts verstanden. Hierzu gehören auch privatrechtlich strukturierte Unternehmen, bei denen Körperschaften öffentlichen Rechts Mehrheitsgesellschafter sind ( Beispiel: Kommunale Nebenbetriebe wie Stadtwerke). Leasinginvestitionen erhöhen den Schuldenstand der Kommunen nicht.
Die Laufzeit eines Leasing-Vertrages orientiert sich i.d.R. an der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Leasing-Objektes (AfA-Zeit). Vereinfacht und verallgemeinert lässt sich die Laufzeit eines Leasing-Vertrages in zwei Teile gliedern: Die unkündbare Grundmietzeit mit einer Dauer bei Mobilien-Leasing-Verträgen zwischen 40 % und 90 % der AfA-Zeit (wenn beim Leasing-Geber bilanziert werden soll) und die mit dem Leasing-Nehmer im Anschluss daran als variablen Bestandteil die Anschlussmietzeit. Differenzierungsmöglichkeiten bestehen dann noch zwischen den einzelnen Vertragsarten. Die 40 %-Grenze gilt bei Immobilien-Leasing-Verträgen grundsätzlich nicht, da der Erlass zum Teilamortisations-Leasing bei Immobilien diese Grenze nicht enthält.
Übereinstimmung der kalkulatorischen Laufzeit eines Leasing-Vertrages mit der vom Leasing-Geber mit den finanzierenden Banken vereinbarten Finanzierungsdauer für die Investitionskosten (Anschaffungswert). Darüber hinaus kann mit einer langfristigen Zinsfestsetzung sichergestellt werden, dass sich die Leasingzahlungen während der Laufzeit , auch dann nicht verändern, wenn im Kapitalmarkt die Zinsen steigen. Solide finanzierende Leasing-Gesellschaften stellen die Laufzeitkongruenz für ihre Leasing-Verträge her.
Als Leasing-Erlasse werden umgangssprachlich die Schreiben des Bundesfinanzministeriums zur steuerlichen Behandlung von Mobilien-Leasing-Verträgen vom 19. April 1971 für Vollamortisationsverträge und vom 22. Dezember 1975 für Teilamortisationsverträge bezeichnet. Sie sind die Grundlage für das Mobilien-Leasing-Geschäft in Deutschland. In den Erlassen wird geregelt, wer bei welchen Vertragsgestaltungen zu welchem Zeitpunkt des Vertrages wirtschaftlicher Eigentümer des Objektes ist. Für das Immobilien-Leasing hat das Bundesministerium der Finanzen die Immobilien-Leasing-Erlasse vom 21. März 1972 (Vollamortisationsverträge) und vom 23. Dezember 1991 (Teilamortisationsverträge) veröffentlicht. Für die steuerliche und handelsrechtliche Bewertung eines Leasing-Vertrages sind die Leasing-Erlasse des Bundesministeriums der Finanzen maßgeblich. Sie regeln die Zurechnung des wirtschaftlichen Eigentums, also die Frage, ob Leasing-Nehmer oder Leasing-Geber zu bilanzieren haben. Aus den Leasing-Erlassen leitet sich u.a. ab, dass die unkündbare Grundlaufzeit von Mobilien-Leasing-Verträgen 40 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer nicht unterschreiten und 90 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer (steuerliche Abschreibungsdauer) nicht überschreiten darf, damit das Leasing-Objekt für bilanzielle Zwecke dem Leasing-Geber zuzurechnen ist. Für Immobilien-Leasingverträge gilt eine Laufzeitobergrenze von 90 % der AfA-Zeit. Bei gewerblichen Immobilien-Leasing-Objekten, deren Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde und die keine Wohnobjekte sind, wird eine Nutzungsdauer von 33 Jahren unterstellt. Somit ist eine Vertragslaufzeit von maximal rund 30 Jahren (90 % von 33) möglich, wenn der Leasing-Geber das Leasing-Objekt bilanzieren soll. Bei älteren Objekten sind die jeweils geltenden Afa-Dauern maßgeblich.
Beim Vertragsabschluss kann eine zum Vertragsbeginn zu leistende Einmalzahlung vereinbart werden. Diese Leasing-Sonderzahlung ist eine Vorauszahlung mit entsprechender Verringerung der folgenden Leasing-Raten.
Leasing-Sonderzahlungen werden beim Leasing-Nehmer als aktiver Rechnungsabgrenzungsposten (Anzahlung) bilanziert. Die Auflösung erfolgt linear über die Laufzeit des Leasing-Vertrages. In der Bilanz des Leasing-Gebers erfolgt die Bilanzierung spiegelbildlich auf der Passivseite der Bilanz.
Bei Abnahme muss der Leasing-Nehmer das gelieferte Objekt auf etwa vorhandene Mängel überprüfen und gegebenenfalls unverzüglich Mängelrüge erteilen. Der Lieferant des Leasing-Objektes muss innerhalb der Gewährleistungsfrist grundsätzlich alle Mängel beseitigen und die dafür erforderlichen Aufwendungen tragen. Der Leasing-Nehmer bestätigt die mängelfreie Abnahme und die Identität des Leasing-Objektes.
Der Mietkauf entspricht unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten dem Ratenkauf und bezeichnet eine Spezialform der Fremdfinanzierung. Der Mietkäufer ist i.d.R. von Vertragsbeginn an wirtschaftlicher Eigentümer des Objektes, der Leasing-Geber (Leasing-Gesellschaft) hingegen besitzt bis zur Bezahlung der letzten Rate den Eigentumsvorbehalt. Erst nach Bezahlung der letzten Rate geht auch das juristische Eigentum auf den Mietkäufer über. Neben der Abschreibung stellen beim Mietkauf auch der in den Raten enthaltene Zinsaufwand Betriebsausgabe dar. Beim Mietkaufvertrag ist die Umsatzsteuer zum Vertragsbeginn in einer Summe zu zahlen, da für umsatzsteuerliche Zwecke zu diesem Zeitpunkt von einer Lieferung auszugehen ist. Berechnungsgrundlage ist die gesamte Mietkaufforderung.
Beim Mobilien-Leasing handelt es sich um Leasinginvestitionen für mobile Investitionsgüter, wie z. B. Flugzeuge, Schiffe, Züge, Waggons, Lokomotiven, Maschinen oder Energieerzeugungsanlagen.
Für die Investition des Leasing-Nehmers stellt die Leasing-Gesellschaft eine so genannte Objektgesellschaft zur Verfügung. Alleiniger Geschäftszweck ist die Errichtung bzw. der Erwerb, die Finanzierung und das Verleasen einer bestimmten Immobilie oder Großmobilie. Die Objektgesellschaft ist der Leasing-Geber und befasst sich ausschließlich mit dieser einen Investition, daher wird sie auch oft als Einzelobjektgesellschaft bezeichnet. Hierdurch ist gewährleistet, dass nicht durch andere Geschäfte des Leasing-Gebers Risiken auftreten, die vom Leasing-Nehmer - oder von der refinanzierenden Bank - selbst nicht beeinflusst werden können.
Kosten für die beim Immobilien-Leasing üblichen Einzelobjektgesellschaften (Gründung, Handelsregisterkosten, Kosten der Jahresabschlussprüfung, IHK-Beiträge etc.). In der Regel wird eine jährliche Pauschale vereinbart, um den Verwaltungsaufwand für den Leasing-Nehmer gering zu halten.
Unter Off-Balance-Effekt versteht man, dass das Leasing-Objekt nicht in der Bilanz des Leasing-Nehmers angesetzt wird, da die Immobilie oder die Mobilie in der Regel beim Leasing-Geber bilanziert wird. Aus bilanzpolitischer Sicht kann dies ein entscheidender Vorteil des Leasings gegenüber einer „klassischen“ Fremdfinanzierung sein.
Dem Leasing-Nehmer wird schon bei Abschluss des Vertrages das Recht eingeräumt, die Vertragslaufzeit zu verlängern oder das Leasing-Objekt zum Ablauf des Vertrages zum festgesetzten Kaufpreis zu erwerben (mind. steuerlicher Restbuchwert). Anstelle des Kaufs des Leasing-Objektes kann bei Immobilienleasingverträgen auch die Übernahme der Gesellschaft durch den Leasing-Nehmer vereinbart werden (Option zur Übernahme der Gesellschaftsanteile).
Mit pay-as-you-earn wird ausgedrückt, dass mit den Leasingzahlungen die Investitionskosten aus dem jeweils erwirtschafteten Ertrag erfolgen. Eine Vorausfinanzierung der Investition wird damit vermieden. Im Unternehmen dadurch verbleibende Liquidität kann für andere Zwecke -sogar ertragsteigernd- eingesetzt werden.
In der Projektleitung werden die nicht delegierbaren Bauherrenaufgaben gesamtverantwortlich gebündelt. Die Projektleitung hat Linienfunktion und ist daher mit Entscheidungs-, Weisungs- und Durchsetzungsbefugnis ausgestattet. Zu ihren Aufgaben gehören:
In der Projektsteuerung werden die Funktionen des Auftraggebers bei der Steuerung von Bauaufgaben mit verschiedenen Fachbereichen in Stabsfunktion übernommen.
Dies gewährleistet wirtschaftlichen Mittel- und Ressourceneinsatz, Kosten- und Terminsicherheit vor Baubeginn und entlastet die Managementkapazitäten des Auftraggebers.
Im Rahmen einer Leasing-Konstellation ist es in der Regel möglich, entscheidende Kennzahlen, die für das Rating relevant sind, positiv zu beeinflussen. Ein Beispiel hierfür ist die Kennzahl Eigenkapitalquote, die im Rahmen des Leasings bei Bilanzierung des Leasing-Objekts beim Leasing-Geber (nicht beim Leasing-Nehmer) i.d.R. höher ist als bei einer Darlehensfinanzierung.
Viele in den vergangenen Jahrzehnten errichteten Gebäude entsprechen heute nicht mehr den Anforderungen an den Brandschutz, an die Energieeinsparung bzw. den Nutzerinteressen nach Flächenwirtschaftlichkeit und Flexibilität. Es besteht damit, für eine nachhaltige Nutzung der Immobilie, die Notwendigkeit einer umfassenden Revitalisierung.
Die Tiefe der Revitalisierung und damit einhergehend der erforderliche Aufwand ist von Projekt zu Projekt unterschiedlich und intensiv mit dem Leasing-Nehmer abzustimmen.
Pflicht des Leasing-Nehmers, das Objekt nach Vertragsende an den Leasing-Geber zurückzugeben, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Beim Sale-and-lease-back-Verfahren verkauft der Eigentümer (späterer Leasing-Nehmer) die Immobilie/Mobilie an eine eigens zu diesem Zweck gegründete Objektgesellschaft („sale“) und least das Gebäude/die Mobilie dann von der Objektgesellschaft wieder zurück („and-lease-back“). Dabei kann es sich sowohl um eine neue als auch um eine gebrauchte Immobilie/Mobilie handeln. Von besonderer Bedeutung sind hier steuerlich und betriebswirtschaftlich optimierte Vertragsgestaltungen.
Zur Ermittlung der Gewerbesteuer sind 25 % der Schuldzinsen dem Gewerbeertrag hinzuzurechnen. Schuldzinsen sind im Ergebnis für gewerbesteuerliche Zwecke grundsätzlich nur anteilig abziehbar. Für Mietaufwendungen gilt, dass die in den Leasingraten kalkulatorisch enthaltenen Zinsaufwendungen dem Gewerbeertrag hinzuzurechnen sind. Hierfür fingiert das Gewerbesteuergesetz die Höhe der Zinsaufwendungen mit 20 % der Leasingraten bei beweglichen Wirtschaftsgütern (Mobilien-Leasing) und mit 50 % der Leasingraten bei unbeweglichen Wirtschaftsgütern (Immobilien). Für Leasinggesellschaften gilt grundsätzlich eine Ausnahmeregelungen, nach der eine Hinzurechnung der Schuldentgelte beim Leasing-Geber unter bestimmten Umständen unterbleibt.
Stille Reserven bezeichnen den Betrag, um welchen der Buchwert eines Wirtschaftsgutes (z. B. einer Immobilie) unter dem jeweiligen Marktwert liegt. Diese Differenz kann im Rahmen von Leasing-Konstellationen zum Vorteil des Leasing-Nehmers steueroptimiert gehoben werden und steht dem Leasing-Nehmer somit als zusätzliche Liquidität zur Verfügung.
Das Teilamortisationsmodell mit Mieterdarlehen ist ein spezieller Vertrag beim Immobilien-Leasing. Zusätzlich zu den normalen Leasingraten zahlt der Leasing-Nehmer an die Leasinggesellschaft ein „Mieterdarlehen“ in Höhe des kalkulatorischen Restwertes, der meistens auch dem Restbuchwert zum Vertragsende entspricht. Dieses Mieterdarlehen wird beim Leasing-Nehmer als Forderung und beim Leasing-Geber als Verbindlichkeit bilanziert. Wenn der Leasing-Nehmer das ihm vertraglich eingeräumte Ankaufsrecht (Kaufoption) ausübt, wird das Mieterdarlehen mit dem Kaufpreis verrechnet.
Beim Teilamortisationsmodell ohne Mieterdarlehen kalkuliert der Leasing-Geber die Leasingraten auf Basis eines offenen Finanzierungsrestwertes der meistens dem Restbuchwert des Leasingobjektes bei Ablauf der Mietzeit entspricht. Wenn der Leasing-Nehmer zum Vertragsende sein Ankaufrecht (Kaufoption) in Anspruch nehmen will, ist er zur Zahlung des Restwertes verpflichtet.
Der Teilamortisationsvertrag ist ein Leasing-Vertragsmodell bei dem die Leasingzahlungen nur auf einen Teil der Anschaffungskosten geleistet werden. Kalkulatorisch verbleibt ein Restwert, auf den der Leasing-Nehmer während der Vertragslaufzeit keine Leasingzahlungen leistet. Vorteil dieses Vertragsmodells ist, dass die Leasingzahlungen niedriger als bei einem Vollamortisationsvertrag sind. Ein Nachteil kann es sein, dass in Höhe des Restwertes Investitionskosten in eine ungewisse Zukunft verschoben werden.
Der Leasingnehmer bestätigt, das Objekt im Sinne des Leasingvertrages übernommen zu haben. Damit wird der Mietbeginn dokumentiert.
Die US-GAAP-Regeln sind Bilanzierungs- und Anwendungsvorschriften für Unternehmen und privatrechtliche Organisationen in den USA (einschließlich im Ausland tätiger Tochtergesellschaften). Die US-GAAP-Regeln enthalten u. a. auch Prüfkriterien, nach denen festgestellt wird, ob Leasinginvestitionen beim Leasing-Geber oder beim Leasing-Nehmer zu bilanzieren sind (SFAS 13).
Die Verlängerungsoption ist ein dem Leasing-Nehmer bei Vollamortisationsverträgen eingeräumtes einseitiges Recht, eine Vertragsverlängerung und damit eine weitere Nutzung des Objekts zu verlangen. Berechnungsbasis ist der zu amortisierende Restbuchwert oder der niedrigere gemeine Wert.
Leasing-Verträge sehen in den Allgemeinen Leasing-Bedingungen vor, dass der Leasing-Nehmer die Objekte mindestens gegen Feuer versichert. Empfohlen wird der Abschluss weiterer objektbezogener Versicherungen.
Aus der Bedarfsanalyse beim künftigen Leasing-Nehmer wird abgeleitet, welche Vertragsform und welche Vertragsgestaltung die für ihn vorteilhafteste ist. Die bekanntesten Vertragsformen sind:
Vollamortisationsverträge, Teilamortisationsverträge und kündbare Verträge. Darüber hinaus existieren auf Kundenbedürfnissee individuell zugeschnittene spezielle Vertragsformen, wie z.B. IFRS- und US-GAAP-Modelle bei Immobilien und Großanlagenleasing.
Bei Insolvenz des Leasing-Nehmers stellt der Leasing-Geber das Objekt sicher oder beauftragt einen Dritten mit der Sicherstellung, wenn mit dem Insolvenzverwalter keine weitere Nutzung vereinbart wurde. Die Leasing-Gesellschaft verwertet das Wirtschaftsgut.
Seit der Unternehmensteuerreform 2008 sind Zinsen für ertragsteuerliche Zwecke in der Höhe nur noch begrenzt als Betriebsausgaben abziehbar. Die sogenannte Zinsschranke begrenzt den Abzug grundsätzlich auf die Höhe des Zinsertrages zuzüglich 30 % des um die Zinsaufwendungen und Abschreibungen korrigierten Gewinns bzw. maßgeblichen Einkommens (EBITDA). Für die Zwecke der Zinsschranke gilt eine Freigrenze in Höhe von drei Millionen Euro. Bei größeren Investitionen kann die Zinsschranke zu einer deutlich erhöhten Steuerbelastung führen. Diese Problematik lässt sich vielfach im Rahmen von Leasinggestaltungen vermeiden.
